Une étude bibliographique et chronologique des questions foncières à Istanbul montre comment l’action publique a toujours difficilement restructuré le marché foncier. À la fin du XIXe siècle, l’impôt foncier et le cadastre peinent à s’imposer (Terzibaşoğlu, 2012) et le manque de gouvernance urbaine face à la croissance démographique des années 1940 laisse l’informalité foncière se propager (Yönder, 1982). Même si la création de TOKİ en 1984 encourage la production de parcelles viabilisées sur le marché légal des terres (Türk, 2005), la libéralisation économique des années 2000 pousse l’État à vendre son patrimoine foncier (hazine) au profit des acteurs économiques de la construction dans le cadre des partenariats publics-privés (Michel et al., 2011). La bibliothèque de l’IFEA propose quelques ouvrages sur les systèmes fonciers de l’Empire Ottoman et l’informalité foncière à Istanbul. Cependant, la bibliographie consacrée à la maîtrise du foncier dans les projets urbains reste moins enrichie.
- Les régimes fonciers turcs : de l’ordre divin à l’ordre terrestre
Le régime foncier ottoman est fondé sur le droit de tasarruf, possession usufruitière qui considère Dieu comme l’unique propriétaire, et sur le système du tımar, petit fief militaire (Lütfü, 1939). Ce régime foncier est régi par la juridiction de l’Islam mais laisse au citadin la possibilité de posséder des biens fonciers (Bozarslan, 2013). À partir du XVIIe siècle, le système d’affermage de l’impôt (iltizâm), remplace le système du tımar (Guéno et Guignard, 2013), et l’introduction en 1858 du code foncier (arazi kanunnamesi), change le régime juridique des terres et codifie 5 statuts fonciers : les terres en propriété privée, les terres agricoles (miri), les terres des fondations pieuses (vakıf), les terres à usage public (mêtrük), et les terres infertiles (Aksoy, 1989). Le code foncier rompt avec la tradition divine et propose un droit de propriété au-delà de l’usufruit. Le fisc ottoman cherche ainsi à augmenter les rentrées fiscales en impulsant la création du cadastre et d’un impôt foncier malgré les révoltes antifiscales des propriétaires (Kaya, 2012). Le cadastre d’Istanbul progresse en 1874 avec un système d’imposition proportionnel à la valeur de la propriété et dont les recettes visent à financer la planification urbaine du centre-ville (Terzibaşoğlu, 2012). Le manque de moyen financier et technique explique que le cadastre turc soit en 2008 partiellement achevé et numérisé (Köktürk, 2009 ; Palancıoğlu et al., 2010).
- Les politiques publiques du marché foncier informel
En 1940, les migrants de l’exode rural se dirigent vers Istanbul et l’incapacité des pouvoirs publics à fournir des terrains viabilisés les poussent à s’installer illégalement sur le hazine (Öncü, 1988). Certains disposent d’un hisseli tapu, titre de « copropriété en indivision d’une grande parcelle ne donnant ni droit de construire, ni preuve de résidence » (Ark, 2015, p34). Entre les années 1960-80, après une série de légalisation foncière et la délivrance de titres provisoires d’occupation (tapu tahsis belgesi), qui seront annulés en 1996 par la municipalité d’Istanbul pour mobiliser le hazine (Pérouse, 2004, 2008), l’État intervient dans ce marché en fournissant les infrastructures de base (routes, services et équipements). Cette politique sécurise les investissements dans le marché illégal des terres et augmente la valeur foncière (Yönder, 1987). En 1984, TOKİ est créé et la loi de reconstruction n°3194, élaborée l’année suivante, marque la fin des « petites parcelles individuelles avec bâtiment unique » pour les « parcelles uniques avec plusieurs bâtiments et unités » (Türk et Altes, 2010a). TOKİ est d’abord un fonds d’investissement qui va aider les coopératives à réaliser 1/3 des logements construits entre 1985 et 1990 grâce aux crédits à taux préférentiels que leur accordent les banques (Türk et Güven, 2008) et au foncier public des périphéries où le prix reste accessible (Texier, 2003).
- TOKİ, l’outil de la financiarisation foncière
C’est à partir de 2002, avec l’arrivée du parti AKP (centre-droit) au pouvoir et la libéralisation économique, que TOKİ devient l’outil de l’action foncière, jouant à la fois un rôle de « régulateur » (il peut exproprier et préempter) et « d’investisseur » (il collabore avec le privé) (Türk et Altes, 2010b). En 2004, il devient le propriétaire officiel des 64 millions de m2 du hazine et en 2011, il peut décider des règles d’urbanisme sur son foncier, en concertation avec le Ministère de l’Urbanisme et de l’Environnement créé la même année (Pérouse, 2013 ; Palancıoğlu et Çete, 2014). Malgré les pouvoirs fonciers qui lui sont confiés, TOKİ ne parvient pas à capter les valeurs foncières pour produire du logement social (Türk et Altes, 2014) et ne régule pas le marché foncier (Sarıoğlu-Erdoğdu, 2014). TOKİ cède le hazine aux sociétés d’investissement immobilier cotées – SIIC (notamment à Emlak Konut où il est actionnaire à 50%) et aux promoteurs qui pratiquent ensemble le « partage des recettes », nouveau modèle de la maîtrise foncière (Serin, 2016). Depuis la tentative de coup d’État du 15 juillet 2016, TOKİ espère pouvoir ouvrir à l’urbanisme le foncier militaire puisqu’il est prévu de délocaliser des grandes villes les bases de l’armée. À Istanbul c’est le devenir de 22.000 ha de foncier qui est en jeu (Hervet, 2017). Même si la chambre des urbanistes d’Istanbul défend l’idée d’ouvrir ces espaces au public, la promoteur Ağaoğlu a fait connaître ses ambitions de construction auprès de TOKİ en affirmant à la presse vouloir récompenser les 239 familles qui ont perdu un proche face aux affronts des militaires soutenant le coup d’État : « donnez-moi les terrains de l’armée de Maslak et j’y implanterai 239 maisons (…). Nous nommerons cette résidence “la cité des martyres du 15 juillet” »[1]. Cependant, TOKİ n’a pas attendu l’excuse de la démilitarisation d’Istanbul pour récupérer le foncier de l’armée. Le 16 mai 2012, l’Assemblée nationale adopte la loi n°6306 sur « le renouvellement des zones à risque » (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi). Cette loi renforce le droit d’expropriation de TOKİ, tantôt sur les zones au risque sismique, tantôt sur les terrains jugés « stables », dont ceux de l’armée, pour développer la production de logement (Tarakçı et Özkan, 2015). Comme dans de nombreux pays émergents, la planification des mégaprojets de transports et d’immobiliers résidentiels valorise le foncier public et rend difficile toute tentative de régulation face aux marchés (Beuf, 2013 ; Choplin et Denis 2016). À Istanbul, le hazine circule en un bien dématérialisé et en un actif bancaire où le titre se vend et se morcelle en part par les SIIC (Denis, 2011).
BIBLIOGRAPHIE
Les enjeux fonciers à Istanbul
Ark, C. (2015). « Dynamiques clientélaires et transformation urbaine à Istanbul ». Pôle Sud, (1), p29-42.
Buğra, A. (1998). « The immoral economy of housing in Turkey ». International Journal of Urban and Regional Research, 22(2), p303-307.
Coşkun, Y. (2013). « PPP Model for Turkish Housing-Construction Sector: TOKİ Model and a Suggestion from Malaysia ». Inşaat Sanayi Dergisi, (135), p92-97.
Erdem, R. & Meşhur, M. C. (2009). « Problems of land readjustment process in Turkey ». Scientific Research and Essays, 4(8), p720-727.
Gülöksüz, E. (2004). « Negociation of Property Rights in Urban Land in Istanbul », p248-268. Dans İslamoğlu, H. Constituting Modernity. Private Property in the East and West, London/New York, IB Tauris, 288p.
Gülter, H. & Basti, E. (2014). « The housing finance system in Turkey ». International Journal of Housing Markets and Analysis, 7(3), p363-382.
Hervet, F. (2013). « À la conquête du nord d’Istanbul. Le projet du troisième pont sur le Bosphore ». Mémoire Master 1 Urbanisme et Aménagement, sous la direction de Franck Dorso. Institut d’Urbanisme de Paris, Créteil, 99p.
Menier, M.A. (1991). « Question du logement en Turquie : 1950-1984. Politiques du logement et stratégies foncières ». Mémoire de DEA en développement politique dans le monde arabe, sous la direction de Pierre-Robert Baduel, Université de Droit, d’Économie et des Sciences d’Aix-Marseille, 87p. TEZ 275
Montabone, B. & Morvan, Y. (2010). « « Le Pont de la Rente » : les enjeux fonciers du troisième pont sur le Bosphore à Istanbul ». Études Foncières, n°148, p20-24.
Morvan, Y. (2013). « L’aménagement du grand Istanbul : entre ambition géopolitique mondiale et enjeux fonciers locaux. Le troisième pont sur le Bosphore. ». Hérodote, (1), p197-210.
Öncü, A. (1988). « The politics of the urban land market in Turkey: 1950–1980 ». International Journal of Urban and Regional Research, 12(1), p38-64.
Önder, E., Taş, N. & Hepsen, A. (2014). « REITs in Turkey: Fundamentals vs. Market ». The International Journal of Latest Trends in Finance and Economic Sciences, 4(1), p662-676.
Ozus, E., Turk, S. S. & Dokmeci, V. (2011). « Urban restructuring of Istanbul ». European Planning Studies, 19(2), p331-356.
Palancıoğlu, H. M. & Çete, M. (2014). « The Turkish way of housing supply and finance for low-and middle-income people ». Land Use Policy, 39, p127-134.
Pérouse, J.F. (1998). « Les marchés fonciers et immobiliers à Istanbul, quelques repères problématiques et méthodologiques », Lettre OUI, n°14, 13p.
Pérouse, J.F. (2013). « L’État sans le Public : quelques conjectures à propos de l’Administration du logement collectif (TOKİ) » p173-194. Dans Aymes, M., Gourisse, B. & Massicard, É. (dir.). L’art de l’État en Turquie. Arrangements de l’action publique de la fin de l’Empire ottoman à nos jours, Paris, Karthala, 428p. Tur Cont 230
Pérouse, J.F. (2014). « Başakşehir (Istanbul), « la ville-épi » : de la marge urbaine épiphénomène au modèle urbain hégémonique », p83-104. Dans Semmoud, N. (et al.) (dir.). Marges urbaines et néolibérales en Méditerranée, Coll. Villes et territoires, Presses Universitaires François Rabelais, 287p.
Pınar, A. & Demir, M. (2016). « The Impact of Social Housing Program on the Demand for Housing in Turkey: A Cross-Section Analysis ». Applied Economics and Finance, 3(4), p20-28.
Sarıoğlu-Erdoğdu, G.P. (2014). « Housing development and policy change: what has changed in Turkey in the last decade in the owner-occupied and rented sectors ? ». Journal of Housing and the Built Environment, 29(1), p155-175.
Serin, B. (2016). « The Promised Territories: The Production of Branded Housing Projects in Contemporary Turkey ». European Journal of Turkish Studies. Social Sciences on Contemporary Turkey, (23), 22p. URL : http://ejts.revues.orgwww.ets.revues.org/5383
Tarakçı, S. & Özkan, H.A. (2015). « Evaluation of Law no. 6306 on Transformation of Areas under Disaster Risk from Perspective of Public Spaces–Gezi Park Case ». Iconarp International Journal of Architecture and Planning, 3(1), p63-82.
Türel, A. (1992). « A study of the provision of the low-cost formal housing in Istanbul », p161-181. Dans Tekeli, A. et al., Development of Istanbul metropolitan area and low cost housing, Turkish Social Science Association and Municipality of Greater Istanbul and International Union of Local Authorities Section for the Eastern Mediterranean and Middle East Region, 235p. Obs Urb 317
Türel, A. & Koç, H. (2015). « Housing production under less-regulated market conditions in Turkey ». Journal of Housing and the Built Environment, 30(1), p53-68.
Türk, S.S. & Berkoz, L. (2016). « Intrametropolitan Determinants of Foreign Investment Firms in Istanbul ». Journal of Urban Planning and Development, 136 (3), p234-242.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2014). « The applicability of inclusionary housing (IH) in Turkey ». Journal of Housing and the Built Environment, 29(3), p507-520.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2010a). « Institutional capacities in the land development for housing on greenfield sites in Istanbul ». Habitat International, 34(2), p183-195.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2010b). « The planning system and land provision for social housing in Turkey ». Housing Finance International, 25(1), p26-34.
Türk, S.S. & Demircioğlu, E. (2013). « Use of market-led measures for land assembly in Turkey ». Habitat International, 40, p201-210.
Türk, S.S. & Güven, O. (2008). « Land Acquisition Methods for the Mass Housing Projects : a Case Study in Istanbul ». Integrating Generations, FIG Working Week, 14-19 juin, Stockholm (Sweden), 12p.
Türk, S.S. (2005). « Land readjustment: an examination of its application in Turkey ». Cities, 22(1), p29-42.
Yomralıoğlu, T., Uzun, B., & Nisancı, R. (2007, September). « Land valuation issues of expropriation applications in Turkey ». Dans Seminar on compulsory purchase and compensation in land acquisition and takings, FIG Commission (Vol. 9).
Yönder, A. (1987). « Informal land and housing markets: the case of Istanbul, Turkey ». Journal of the American Planning Association, 53(2), p213-219.
Yönder, A. (1982). « Gecekondu policies and the informal land market in Istanbul ». Built Environment, p117-124.
Yüksel, Y. D. & Gökmen, G. P. (2009). « Changing of mass housing production by the government in Turkey ». Dans ENHR International Conference of Changing Housing Markets: Integration and Segmentation, Prague, Czech Republic.
La formation des valeurs foncières et immobilières
Akbulut Mehmet, R. & Başlik, S. (2012). « Growth Int the Fast Lane: Land Values and Urban Growth of Istanbul ». Fast Forward: Planning in a (hyper) dynamic urban context, 48th ISOCARP Congress, 10-13 septembre, Perm (Russia), 13p.
Alkay, E. (2008). « Housing submarkets in Istanbul ». International Real Estate Review, 11(1), p113-127.
Bolen, F. (et al.) (1999). « Determinants of Land Prices In Istanbul : A Case Study ». In ERSA99, 39th European Congress, Août, 10p.
Hepsen, A. & Kalfa, N. (2009). « Housing market activity and macroeconomic variables: an analysis of Turkish dwelling market under new mortgage system ». Istanbul University Journal of the School of Business Administration, 38(1), p38-46.
İndal Çekiç, T. & Gezici, F. (2009). « Gated-communities leading the development on the periphery of Istanbul metropolitan area ». ITU A/Z, 6 (2), p73-97.
Keskin, B. (2008). « Hedonic analysis of price in the Istanbul housing market ». International Journal of Strategic Property Management, 12(2), p125-138.
Observatoire Régional du Foncier (ORF). (2011). « Les enjeux de la valorisation foncière autour des pôles de transport : rapport du groupe de travail », 67p
Trannoy, A. & Wasmer, E. (2013). « Comment modérer les prix de l’immobilier? ». Notes du conseil d’analyse économique, (2), p1-12.
Les systèmes fonciers
Aksoy, S. (1989). « Les systèmes de propriété foncière en Turquie ». Cahiers Options Méditerranéennes, 36, p42-45.
Gelez, P. (2013). « Les contentieux fonciers en Bosnie-Herzégovine austro-hongroise (1878-1918) », p119-143. Dans Guéno, V. & Guignard, D. (dir.). Les acteurs des transformations foncières autour de la Méditerranée au XIXe siècle, Karthala et la Maison Méditerranéenne des Sciences de l’Homme (MMSH), 263p.
Kaya A-Y. (2012). « Les villes ottomanes sous tension fiscale : les enjeux de l’évaluation cadastrale au XIXe siècle », p43-40. Dans Boullion, F. & vivier, N. (dir.). La mesure cadastrale, Estimer la valeur du foncier en Europe aux XIXe et XXe siècles, Presses universitaires de Rennes, 258p. Obs Urb 1662
Köktürk, E. (2009). « Türkiye Kadastrosunun Gerçekleri ». İstanbul Bülteni, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayın Organı, p30-33.
Lütfü, O. (1939). « Les Problèmes Fonciers dans l’Empire Ottoman au temps de sa fondation ». Annales d’histoire sociale (1939-1941), 1(3), p233-237.
Palancıoğlu, H. M., Geymen, A. & Alkan, M. (2010). « The Turkish cadastral information system and lessons learned ». Scientific Research and Essays, 5(7), p625-633.
Pérouse, J. F. (2004). Les tribulations du terme gecekondu (1947-2004): une lente perte de substance. Pour une clarification terminologique. European Journal of Turkish Studies. Social Sciences on Contemporary Turkey, (1). URL : http://www.ejts.org/document117.html.
Pérouse, J-F. (2008). « Mülk Allah’ındır (ce bien est la propriété de Dieu) : stratégies de légitimation de la propriété foncière aux mares d’Istanbul », European University Institute, Florence, Robert Schuman Centre for advanced studies mediterranean programme, p21-25.
Terzibaşoğlu, Y. (2013). « « A very important requirement of social life »: Privatisation of land, criminalisation of custom, and land disputes in nineteenth-century Anatolia’ », p25-47 dans Guéno, V. & GUIGNARD, Didier. (dir.). Les acteurs des transformations foncières autour de la Méditerranée au XIXe siècle, Karthala et la Maison Méditerranéenne des Sciences de l’Homme (MMSH), 263p. Obs Urb 1358
Terzibaşoğlu, Y. (2012). « L’évaluation fiscale et la question de la valeur dans le cadastre d’Istanbul », p43-40, dans BOULLION, F. & VIVIER, N. (dir.). La mesure cadastrale, Estimer la valeur du foncier en Europe aux XIXe et XXe siècles, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 258p. Obs Urb 1662
La financiarisation foncière en Turquie à l’étranger
Allaire, J. (2007). « Chine: émergence chaotique d’un marché foncier ». Études foncières, (125), p30-34.
Aveline, N. (2008). Immobilier : l’Asie, la bulle et la mondialisation, Paris, CNRS éditions, 319p.
Aveline, N. (2005). « Les marchés fonciers à l’épreuve de la mondialisation, nouveaux enjeux pour la théorie économique et pour les politiques publiques. Humanities and Social Sciences, Université Lumière – Lyon II, 212p.
Baraud-Serfaty, I. (2011). « La nouvelle privatisation des villes ». Esprit, (3), p149-167.
Bautes, N., Saglio-Yatzimirsky, M. C. & Boissinot, E. (2011). « Ressources foncières et pression immobilière à Mumbai (Inde) ». Revue Tiers Monde, (2), p55-74.
Ben Othman, H. (2009). « Pratiques et enjeux des acteurs d’une production foncière publique. Ennasr II (Tunis), un territoire négocié ? ». Les Cahiers d’EMAM. Études sur le Monde Arabe et la Méditerranée, (17), p33-54.
Beuf, A. (2013). « Enjeux et conflits autour de la terre urbaine. Politiques foncières et planification urbaine en Colombie ». Cahiers des Amériques latines, (71), p55-74.
Boisnier, C. (2015). Les sociétés foncières : entre finance et ville durable. Editions L’Harmattan, 228p.
Burucu, H. & Contuk, F.Y. (2016). « Türk Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Rekabet Yapısı/Competition in Turkish Real Estate Investment Trust Market ». Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 53(615), p89.
Choplin, A., Denis, É. (2016). « Le droit au sol dans les villes du Sud. Politiques de régularisation et propriété foncière dans les quartiers populaires », Métropolitiques. URL : http://www.metropolitiques.eu/Le-droit-au-sol-dans-les-villes-du.html.
De Flore, R. (2015). « À la (con)quête des sols. Micro-logiques et stratégies foncières dans la production des corridors industriels de Chennai, Inde ». Thèse de doctorat en aménagement de l’espace et urbanisme, sous la direction de Alain Bourdin et Éric Denis, Université Marne-la-Vallée Paris-Est, 451p.
Denis, É. (2016). « Désirs de ville et convoitises foncières. Marchandisation du sol dans les Suds », Métropolitiques. URL : http://www.metropolitiques.eu/Desirs-de-ville-et-convoitises.html
Denis, É. (2011). « La financiarisation du foncier observée à partir des métropoles égyptiennes et indiennes ». Revue Tiers Monde, (2), p139-158.
Hervet, F. (2017). « Istanbul, conflit d’usage sur les terrains militaires ». La revue foncière n°14, p38.
Lorrain, D. (2013). « L’industrie de la finance et la ville ». M3, société urbaine et action publique, (5), p80-85.
Lorrain, D. (dir.). (2011). Métropoles XXL en pays émergents. Paris Presses de Sciences Po, 404p.
Michel, A., Denis, É. & Gonçalves, R. S. (2011). « Introduction : les enjeux du foncier urbain pour le développement ». Revue Tiers Monde, (2), p7-20.
Pekdemir, D. (2013). « Turkish REICs: Real Estate Investment or Real Estate Development Companies? ». Real Estate Investment Trusts in Europe, p225-236.
Persyn, N. (2014). « Mobiliser et maîtriser le foncier pour le logement : outils et pratiques en agglomérations moyennes ». Thèse de doctorat en géographie et aménagement, sous la direction de Francis Beaucire et Xavier Desjardins, Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, 485p.
Theurillat, T. (2011). « La ville négociée : entre financiarisation et durabilité ». Géographie, économie, société, 13(3), p225-254.
Topalov, C. (1977). « Surprofits et rentes foncières dans la ville capitaliste ». International Journal of Urban and Regional Research, 1 (1‐4), p425-446.
Wahba, S. (2007). « Management of Public Land Assets in Egypt ». Dans Improving Fiscal and Economic Benefits of Land Disposition. World Bank, Washington, DC.
[1] « Maslak’taki askeri alanı bana verin, 239 ev dikeyim (…). Sitenin adına da ’15 Temmuz Şehitler Sitesi’ deriz » dans « Ağaoğlu : askeri alanları bana verin » (trad. « Ağaoğlu : donnez-moi les zones militaires », journal BİRGün, le 8/8/2016.