İstanbul’da emlak ve mülkiyet meselesi, zaman sırasına göre ve mevcut kaynakça üzerinden incelendiğinde, emlak piyasasının yeniden düzenlenmesinde kamu davalarının nasıl daima yetersiz kaldığı görülmektedir. Emlak vergisi ve kadastronun 19. yüzyıl sonunda kabul görmesi kolay olmamıştır (Terzibaşoğlu, 2012) ve 1940lı yıllarda, nüfus artışına rağmen şehir planlamacılığındaki eksiklik, emlakla ilgili resmiyet dışı uygulamaların yaygınlaşmasına neden olmuştur (Yönder, 1982). TOKİ’nin 1984 yılında kurulması, resmi arsa piyasasında imara açılmış parsellerin ortaya çıkmasını sağlamışsa da (Türk, 2005), 2000li senelerde yaşanan iktisadi serbestleşme, devleti, hazine arazilerini kamu özel sektör ortaklığı çerçevesinde, inşaat sektörü iştirakçilerinin yararına satmaya sevketmiştir (Michel ve diğ., 2011). Osmanlı’da toprak düzeni ve İstanbul’daki gayriresmi emlak konularını ele alan eserlere IFEA’nın kütüphanesinde rastlamak mümkündür. Bununla birlikte, büyük ölçekli kentsel projeler kapsamında arsa edinme, toplama ve dağıtma politikası ile ilgili eserler daha seyrektir.
- Semaviden dünyeviye, Türkiye’de arazi düzeni
Osmanlı’da arazi düzeni, intifa hakkına göre tek mülk sahibinin Tanrı olduğunu kabul eden tasarruf hakkı ve küçük askeri arazilerden oluşan tımar sistemi üzerine kurulmuştu (Lütfü, 1939). İslam hukukuna dayanan toprak düzeni, şehirde oturanlara da mülk edinme imkanı tanımaktaydı (Bozarslan, 2013). 17. yüzyıldan itibaren tımar düzeninin yerini, iltizam usulüyle mukataadan toplanan vergiler almıştır (Guéno ve Guignard, 2013) ve 1858 tarihli arazi kanunnamesi, arazilerin kanuni düzenlemesini değiştirerek, bunları; özel mülk statüsündeki araziler, tarım arazileri (miri), vakıf arazileri, kamu kullanımına açık metruk arazi ve kısır topraklar olmak üzere, beş sınıfa ayırmıştır (Aksoy, 1989). Arazi kanunu semavi gelenekten kopmuş, intifa hakkının ötesine geçerek mülk edinme hakkı sunmuştur. Böylece Osmanlı maliyesi, mülk sahiplerinin başkaldırısına rağmen, kadastro ve emlak vergisini hayata geçirerek gelirini arttırmaya çalışmıştır (Kaya, 2012). İstanbul kadastrosu, mülk değerine oranla vergilendirme düzeninden elde edilecek gelirin şehir merkezinin planlanmasına kaynak sağlamasını amaçlayarak, 1874 yılında bir aşama kaydetmiştir (Terzibaşoğlu, 2012). Türk kadastrosunun 2008 yılı itibariyle kısmen işlenmiş ve sayısallaşmış olması, kaynak ve yöntem eksikliği ile açıklanmaktadır (Köktürk, 2009; Çete ve diğ., 2010).
2. Gayriresmi emlak piyasası hakkında kamu politikaları
1940lı yıllarda köyden şehre göç edenler İstanbul’a yönelmiş ve resmi makamların kendilerine imara açık araziler tahsis edememesi üzerine, hazine arazilerine gayriresmi şekilde yerleşmişlerdir (Öncü, 1988). Kimileri, “büyük bir parsel üzerinde, bir hissedara diğerlerinden bağımsız inşaat hakkı tanımayan ve kimin nerede ikamet ettiğinin belirtilmediği” hisseli tapuya sahiptir (Ark, 2015, s34). 1960-1980 yılları arasında, emlak alanındaki birtakım resmileştirme hamleleri ve 1996 yılında hazineyi harekete geçirmek için (Pérouse, 2004, 2008), İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından iptal edilecek olan tapu tahsis belgelerinin ardından devlet; yol, hizmet ve teçhizat sunarak temel altyapıyı sağlamıştır. Bu durum, gayriresmi arazi piyasasına yapılan yatırımları güvence altına almış ve emlak fiyatlarını yükseltmiştir (Yönder, 1987). TOKİ’nin 1984 yılında kurulması ve ertesi sene kabul edilen 3194 numaralı imar kanunu, “üzerinde tek bina bulunan küçük parsellerin” sonunu hazırlamış ve bunların yerine “üzerinde birçok bina ve birimin bulunduğu yekpare parsellerin” gelmesini sağlamıştır (Türk & Altes, 2010a). TOKİ her şeyden önce, bankaların verdiği düşük faizli krediler (Türk & Güven, 2008) ve çeperde kalan kamu arazilerinin uygun fiyatı sayesinde (Texier, 2003), 1985-1990 yılları arasında kooperatiflerce inşa edilen konutların üçte biri için bir yatırım fonu teşkil etmiştir.
3. Emlak alanında bir ticarileşme aracı olarak TOKİ
Orta-sağ kanat mensubu AKP’nin 2002 yılında iktidara gelmesi ve ekonomideki liberalleşme ile birlikte, TOKİ, bir yandan kamulaştırma ve şufa hakkını kullanan bir “düzenleyici”, öte yandan özel sektörle işbirliği yapan bir “yatırımcı” (Türk & Altes, 2010b) sıfatıyla, arazi satın alımında bir araç hâline gelmiştir. 2004 senesi itibariyle hazineye ait 64 milyon metrekarelik alanın resmen sahibi ve 2011 yılında ise sahip olduğu araziler üzerinde şehircilik konusunda, yine aynı sene kurulan Şehircilik ve Çevre Bakanlığı ile ortaklaşa karar verir hâle gelmiştir (Pérouse, 2013 ; Palancıoğlu & Çete, 2014). Arazi konusunda tanınan imkanlara rağmen TOKİ, arazilerini sosyal konut üretmek doğrultusunda kullanamamakta (Türk & Altes, 2014) ve arazi piyasasını düzenleyememektedir (Sarıoğlu-Erdoğdu, 2014). Emlak hakimiyetinde yeni bir model olarak TOKİ, hazine arazisini “kârı paylaşacağı” gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (bilhassa %50 hissesine sahip olduğu Emlak Konut’a) ve müteahhitlere bırakmaktadır (Serin, 2016). 15 Temmuz darbe girişiminin ardından, TOKİ askeri arazileri şehirleşmeye açmayı ummaktadır, zira askeri üslerin büyük şehirler dışına taşınması öngörülmektedir. Bu durum, İstanbul’da 22 000 hektarlık bir arazinin geleceği demektir (Hervet, 2017). İstanbul Şehir Plancıları Odası bu alanların kamuya açılması fikrini desteklese de, müteahhit Ağaoğlu, basın açıklamasında : “Maslak’taki askeri alanı bana verin, 239 ev dikeyim (…). Sitenin adına da ’15 Temmuz Şehitler Sitesi’ deriz. [1]” ifadesini kullanarak, darbeci askerlere karşı yaşanan çatışmalarda yakınını kaybeden 239 aileyi ödüllendirmek üzere, inşaat yapma arzusunu TOKİ’ye belli etmiştir. Yine de TOKİ’nin, askeri arazileri elde etmek için İstanbul’un askeriyeden arındırılmasını beklemesine gerek kalmamıştır. Zira TBMM, 16 Mayıs 2012 tarihinde 6306 sayılı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanunu kabul etmiş ve söz konusu kanun, konut üretimini yükseltmek üzere, TOKİ’nin kamulaştırma hakkını, deprem riski taşıyan yerlerde olduğu kadar, içinde askeriye arazisinin de bulunduğu “sabit” kabul edilen alanlarda da arttırmıştır (Tarakçı ve Özkan, 2015). Güçlenmekte olan her ülkede olduğu gibi, ulaşım ve konut alanındaki büyük projeler, kamu arazilerinin değerini yükseltmekte ve piyasalar karşısında her türlü düzenlemeyi zorlaştırmaktadır (Beuf, 2013; Choplin ve Denis 2016). İstanbul’un hazine arazisi, para piyasalarında kıymet görüp, satılan ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca bölüşülen bir menkul değer olarak karşımıza çıkmaktadır (Denis, 2011).
KAYNAKÇA
İstanbul’da emlak ve mülkiyet meselesi
Ark, C. (2015). « Dynamiques clientélaires et transformation urbaine à Istanbul ». Pôle Sud, (1), s29-42.
Buğra, A. (1998). « The immoral economy of housing in Turkey ». International Journal of Urban and Regional Research, 22(2), s303-307.
Coşkun, Y. (2013). « PPP Model for Turkish Housing-Construction Sector: TOKI Model and a Suggestion from Malaysia ». İnşaat Sanayi Dergisi, (135), s92-97.
Erdem, R. & Meşhur, M. C. (2009). « Problems of land readjustment process in Turkey ». Scientific Research and Essays, 4(8), s720-727.
Gülöksüz, E. (2004). « Negociation of Property Rights in Urban Land in Istanbul », p248-268. İslamoğlu, H. Constituting Modernity. Private Property in the East and West içinde, London/New York, IB Tauris, 288s.
Gülter, H. & Bastı, E. (2014). « The housing finance system in Turkey ». International Journal of Housing Markets and Analysis, 7(3), s363-382.
Hervet, F. (2013). « À la conquête du nord d’Istanbul. Le projet du troisième pont sur le Bosphore ». Mémoire Master 1 Urbanisme et Aménagement, sous la direction de Franck Dorso. Institut d’Urbanisme de Paris, Créteil, 99s.
Menier, M.A. (1991). « Question du logement en Turquie : 1950-1984. Politiques du logement et stratégies foncières ». Mémoire de DEA en développement politique dans le monde arabe, sous la direction de Pierre-Robert Baduel, Université de Droit, d’Économie et des Sciences d’Aix-Marseille, 87s. TEZ 275
Montabone, B. & Morvan, Y. (2010). « « Le Pont de la Rente » : les enjeux fonciers du troisième pont sur le Bosphore à Istanbul ». Études Foncières, n°148, s20-24.
Morvan, Y. (2013). « L’aménagement du grand Istanbul : entre ambition géopolitique mondiale et enjeux fonciers locaux. Le troisième pont sur le Bosphore. ». Hérodote, (1), s197-210.
Öncü, A. (1988). « The politics of the urban land market in Turkey: 1950–1980 ». International Journal of Urban and Regional Research, 12(1), s38-64.
Önder, E., Taş, N. & Hepsen, A. (2014). « REITs in Turkey: Fundamentals vs. Market ». The International Journal of Latest Trends in Finance and Economic Sciences, 4(1), s662-676.
Özus, E., Türk, S. S. & Dökmeci, V. (2011). « Urban restructuring of Istanbul ». European Planning Studies, 19(2), s331-356.
Palancıoğlu, H. M. & Çete, M. (2014). « The Turkish way of housing supply and finance for low-and middle-income people ». Land Use Policy, 39, s127-134.
Pérouse, J.F. (2014). « Başakşehir (Istanbul), « la ville-épi » : de la marge urbaine épiphénomène au modèle urbain hégémonique », p83-104. Semmoud, N. (ve diğ.) (ed.). Marges urbaines et néolibérales en Méditerranée içinde, Coll. Villes et territoires, Presses Universitaires François Rabelais, 287s.
Pérouse, J.F. (2013). « L’État sans le Public : quelques conjectures à propos de l’Administration du logement collectif (TOKİ) »s173-194. Aymes, M., Gourisse, B. & Massicard, É. (dir.). L’art de l’État en Turquie. Arrangements de l’action publique de la fin de l’Empire ottoman à nos jours içinde, Paris, Karthala, 428s. Tur Cont 230
Pérouse, J.F. (1998). « Les marchés fonciers et immobiliers à Istanbul, quelques repères problématiques et méthodologiques », Lettre OUI, n°14, 13s.
Pınar, A. & Demir, M. (2016). « The Impact of Social Housing Program on the Demand for Housing in Turkey: A Cross-Section Analysis ». Applied Economics and Finance, 3(4), s20-28.
Sarıoğlu-Erdoğdu, G.P. (2014). « Housing development and policy change: what has changed in Turkey in the last decade in the owner-occupied and rented sectors? ». Journal of Housing and the Built Environment, 29(1), s155-175.
Serin, B. (2016). « The Promised Territories: The Production of Branded Housing Projects in Contemporary Turkey ». European Journal of Turkish Studies. Social Sciences on Contemporary Turkey, (23), 22s. http://ejts.revues.orgwww.ets.revues.org/5383
Tarakçı, S. & Özkan, H.A. (2015). « Evaluation of Law no. 6306 on Transformation of Areas under Disaster Risk from Perspective of Public Spaces–Gezi Park Case ». Iconarp International Journal of Architecture and Planning, 3(1), s63-82.
Türel, A. & Koç, H. (2015). « Housing production under less-regulated market conditions in Turkey ». Journal of Housing and the Built Environment, 30(1), s53-68.
Türel, A. (1992). « A study of the provision of the low-cost formal housing in Istanbul », s161-181. Tekeli, A. ve diğ., Development of Istanbul metropolitan area and low cost housing, Turkish Social Science Association and Municipality of Greater Istanbul and International Union of Local Authorities Section for the Eastern Mediterranean and Middle East Region içinde 235s. Obs Urb 317
Türk, S.S. (2005). « Land readjustment: an examination of its application in Turkey ». Cities, 22(1), s29-42.
Türk, S.S. & Güven, O. (2008). « Land Acquisition Methods for the Mass Housing Projects: a Case Study in Istanbul ». Integrating Generations, FIG Working Week, 14-19 juin, Stockholm (Sweden), 12s.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2010a). « Institutional capacities in the land development for housing on greenfield sites in Istanbul ». Habitat International, 34(2), s183-195.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2010b). « The planning system and land provision for social housing in Turkey ». Housing Finance International, 25(1), s26-34.
Türk, S.S. & Demircioğlu, E. (2013). « Use of market-led measures for land assembly in Turkey ». Habitat International, 40, s201-210.
Türk, S.S. & Altes, W. K. K. (2014). « The applicability of inclusionary housing (IH) in Turkey ». Journal of Housing and the Built Environment, 29(3), s507-520.
Türk, S.S. & Berkoz, L. (2016). « Intrametropolitan Determinants of Foreign Investment Firms in Istanbul » Journal of Urban Planning and Development, 136 (3), s234-242.
Yomralıoğlu, T., Uzun, B., & Nişancı, R. (2007, September). « Land valuation issues of expropriation applications in Turkey ». Seminar on compulsory purchase and compensation in land acquisition and takings, FIG Commission içinde (9.cilt).
Yönder, A. (1982). « Gecekondu policies and the informal land market in Istanbul ». Built Environment, s117-124.
Yönder, A. (1987). « Informal land and housing markets: the case of Istanbul, Turkey ». Journal of the American Planning Association, 53(2), s213-219.
Yüksel, Y. D. & Gökmen, G. P. (2009). « Changing of mass housing production by the government in Turkey ». ENHR International Conference of Changing Housing Markets: Integration and Segmentation içinde, Prague, Czech Republic.
Emlak değeri
Akbulut Mehmet, R. & Başlık, S. (2012). « Growth Int the Fast Lane: Land Values and Urban Growth of Istanbul ». Fast Forward: Planning in a (hyper) dynamic urban context, 48th ISOCARP Congress, 10-13 septembre, Perm (Russia), 13s.
Alkay, E. (2008). « Housing submarkets in Istanbul ». International Real Estate Review, 11(1), s113-127.
Bolen, F. (ve diğ.) (1999). « Determinants of Land Prices in Istanbul: A Case Study ». In ERSA99, 39th European Congress, Août, 10s.
Hepsen, A. & Kalfa, N. (2009). « Housing market activity and macroeconomic variables: an analysis of Turkish dwelling market under new mortgage system ». Istanbul University Journal of the School of Business Administration, 38(1), s38-46.
İndal Çekiç, T. & Gezici, F. (2009). « Gated-communities leading the development on the periphery of Istanbul metropolitan area ». ITU A/Z, 6 (2), s73-97.
Keskin, B. (2008). « Hedonic analysis of price in the Istanbul housing market ». International Journal of Strategic Property Management, 12(2), s125-138.
Observatoire Régional du Foncier (ORF). (2011). « Les enjeux de la valorisation foncière autour des pôles de transport : rapport du groupe de travail », 67s
Trannoy, A. & Wasmer, E. (2013). « Comment modérer les prix de l’immobilier? ». Notes du conseil d’analyse économique, (2), s1-12.
Arazi düzeni
Aksoy, S. (1989). « Les systèmes de propriété foncière en Turquie ». Cahiers Options Méditerranéennes, 36, s42-45.
Gelez, P. (2013). « Les contentieux fonciers en Bosnie-Herzégovine austro-hongroise (1878-1918) », s119-143. Guéno, V. & Guignard, D. (ed.). Les acteurs des transformations foncières autour de la Méditerranée au XIXe siècle içinde, Karthala et la Maison Méditerranéenne des Sciences de l’Homme (MMSH), 263s.
Kaya A-Y. (2012). « Les villes ottomanes sous tension fiscale : les enjeux de l’évaluation cadastrale au XIXe siècle », s43-40. Boullion, F. & Vivier, N. (ed.). La mesure cadastrale, Estimer la valeur du foncier en Europe aux XIXe et XXe siècles içinde, Presses universitaires de Rennes, 258s. Obs Urb 1662
Köktürk, E. (2009). « Türkiye Kadastrosunun Gerçekleri ». İstanbul Bülteni, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayın Organı, s30-33.
Lütfü, O. (1939). « Les Problèmes Fonciers dans l’Empire Ottoman au temps de sa fondation ». Annales d’histoire sociale (1939-1941), 1(3), p233-237.
Palancıoğlu, H. M., Geymen, A. & Alkan, M. (2010). « The Turkish cadastral information system and lessons learned ». Scientific Research and Essays, 5(7), s625-633.
Pérouse, J-F. (2008). « Mülk Allah’ındır (ce bien est la propriété de Dieu) : stratégies de légitimation de la propriété foncière aux mares d’Istanbul », European University Institute, Florence, Robert Schuman Centre for advanced studies mediterranean programme, s21-25.
Terzibaşoğlu, Y. (2012). « L’évaluation fiscale et la question de la valeur dans le cadastre d’Istanbul », s43-40, BOULLION, F. & VIVIER, N. (ed.). La mesure cadastrale, Estimer la valeur du foncier en Europe aux XIXe et XXe siècles içinde, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 258s. Obs Urb 1662
Terzibaşoğlu, Y. (2013). « « A very important requirement of social life »: Privatisation of land, criminalisation of custom, and land disputes in nineteenth-century Anatolia’ », s25-47 Guéno, V. & GUIGNARD, Didier. (ed.). Les acteurs des transformations foncières autour de la Méditerranée au XIXe siècle içinde, Karthala et la Maison Méditerranéenne des Sciences de l’Homme (MMSH), 263s. Obs Urb 1358
Türkiye’de arazilerin ticarileşmesine yurtdışından bakış
Allaire, J. (2007). « Chine: émergence chaotique d’un marché foncier ». Études foncières, (125), s30-34.
Aveline, N. (2008). Immobilier : l’Asie, la bulle et la mondialisation, Paris, CNRS éditions, 319s.
Aveline, N. (2005). « Les marchés fonciers à l’épreuve de la mondialisation, nouveaux enjeux pour la théorie économique et pour les politiques publiques. Humanities and Social Sciences, Université Lumière – Lyon II, 212s.
Baraud-Serfaty, I. (2011). « La nouvelle privatisation des villes ». Esprit, (3), s149-167.
Bautes, N., Saglio-Yatzimirsky, M. C. & Boissinot, E. (2011). « Ressources foncières et pression immobilière à Mumbai (Inde) ». Revue Tiers Monde, (2), s55-74.
Ben Othman, H. (2009). « Pratiques et enjeux des acteurs d’une production foncière publique. Ennasr II (Tunis), un territoire négocié ? ». Les Cahiers d’EMAM. Études sur le Monde Arabe et la Méditerranée, (17), s33-54.
Beuf, A. (2013). « Enjeux et conflits autour de la terre urbaine. Politiques foncières et planification urbaine en Colombie ». Cahiers des Amériques latines, (71), s55-74.
Boisnier, C. (2015). Les sociétés foncières : entre finance et ville durable. Editions L’Harmattan, 228s.
Burucu, H. & Contuk, F.Y. (2016). « Türk Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Rekabet Yapısı/Competition in Turkish Real Estate Investment Trust Market ». Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 53(615), s89.
Choplin, A., Denis, É. (2016). « Le droit au sol dans les villes du Sud. Politiques de régularisation et propriété foncière dans les quartiers populaires », Métropolitiques. http://www.metropolitiques.eu/Le-droit-au-sol-dans-les-villes-du.html.
De Flore, R. (2015). « À la (con)quête des sols. Micro-logiques et stratégies foncières dans la production des Corridors industriels de Chennai, Inde ». Thèse de doctorat en aménagement de l’espace et urbanisme, sous la direction de Alain Bourdin et Éric Denis, Université Marne-la-Vallée Paris-Est, 451s.
Denis, É. (2011). « La financiarisation du foncier observée à partir des métropoles égyptiennes et indiennes ». Revue Tiers Monde, (2), s139-158.
Denis, É. (2016). « Désirs de ville et convoitises foncières. Marchandisation du sol dans les Suds », Métropolitiques. http://www.metropolitiques.eu/Desirs-de-ville-et-convoitises.html
Hervet, F. (2017). « Istanbul, conflit d’usage sur les terrains militaires ». La revue foncière n°14, s38.
Lorrain, D. (ed.). (2011). Métropoles XXL en pays émergents. Paris Presses de Sciences Po, 404s.
Lorrain, D. (2013). « L’industrie de la finance et la ville ». M3, société urbaine et action publique, (5), s80-85.
Michel, A., Denis, É. & Gonçalves, R. S. (2011). « Introduction : les enjeux du foncier urbain pour le développement ». Revue Tiers Monde, (2), s7-20.
Pekdemir, D. (2013). « Turkish REICs: Real Estate Investment or Real Estate Development Companies? ». Real Estate Investment Trusts in Europe, s225-236.
Persyn, N. (2014). « Mobiliser et maîtriser le foncier pour le logement : outils et pratiques en agglomérations moyennes ». Thèse de doctorat en géographie et aménagement, sous la direction de Francis Beaucire et Xavier Desjardins, Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, 485s.
Theurillat, T. (2011). « La ville négociée : entre financiarisation et durabilité ». Géographie, économie, société, 13(3), s225-254.
Topalov, C. (1977). « Surprofits et rentes foncières dans la ville capitaliste ». International Journal of Urban and Regional Research, 1 (1‐4), s425-446.
Wahba, S. (2007). « Management of Public Land Assets in Egypt ». Improving Fiscal and Economic Benefits of Land Disposition içinde, World Bank, Washington, DC
[1] BİRGün Gazetesi, “Ağaoğlu : askeri alanları bana verin”, 8/8/2016.