La difficile restructuration du marché foncier à Istanbul (1858-2017)

Une étude bibliographique et chronologique des questions foncières à Istanbul montre comment l’action publique a toujours difficilement restructuré le marché foncier. À la fin du XIXe siècle, l’impôt foncier et le cadastre peinent à s’imposer (Terzibaşoğlu, 2012) et le manque de gouvernance urbaine face à la croissance démographique des années 1940 laisse l’informalité foncière se propager (Yönder, 1982). Même si la création de TOKİ en 1984 encourage la production de parcelles viabilisées sur le marché légal des terres (Türk, 2005), la libéralisation économique des années 2000 pousse l’État à vendre son patrimoine foncier (hazine) au profit des acteurs économiques de la construction dans le cadre des partenariats publics-privés (Michel et al., 2011). La bibliothèque de l’IFEA propose quelques ouvrages sur les systèmes fonciers de l’Empire Ottoman et l’informalité foncière à Istanbul. Cependant, la bibliographie consacrée à la maîtrise du foncier dans les projets urbains reste moins enrichie.

  1. Les régimes fonciers turcs : de l’ordre divin à l’ordre terrestre

Le régime foncier ottoman est fondé sur le droit de tasarruf, possession usufruitière qui considère Dieu comme l’unique propriétaire, et sur le système du tımar, petit fief militaire (Lütfü, 1939). Ce régime foncier est régi par la juridiction de l’Islam mais laisse au citadin la possibilité de posséder des biens fonciers (Bozarslan, 2013). À partir du XVIIe siècle, le système d’affermage de l’impôt (iltizâm), remplace le système du tımar (Guéno et Guignard, 2013), et l’introduction en 1858 du code foncier (arazi kanunnamesi), change le régime juridique des terres et codifie 5 statuts fonciers : les terres en propriété privée, les terres agricoles (miri), les terres des fondations pieuses (vakıf), les terres à usage public (mêtrük), et les terres infertiles (Aksoy, 1989). Le code foncier rompt avec la tradition divine et propose un droit de propriété au-delà de l’usufruit. Le fisc ottoman cherche ainsi à augmenter les rentrées fiscales en impulsant la création du cadastre et d’un impôt foncier malgré les révoltes antifiscales des propriétaires (Kaya, 2012). Le cadastre d’Istanbul progresse en 1874 avec un système d’imposition proportionnel à la valeur de la propriété et dont les recettes visent à financer la planification urbaine du centre-ville (Terzibaşoğlu, 2012). Le manque de moyen financier et technique explique que le cadastre turc soit en 2008 partiellement achevé et numérisé (Köktürk, 2009 ; Palancıoğlu et al., 2010). 

  1. Les politiques publiques du marché foncier informel

En 1940, les migrants de l’exode rural se dirigent vers Istanbul et l’incapacité des pouvoirs publics à fournir des terrains viabilisés les poussent à s’installer illégalement sur le hazine (Öncü, 1988). Certains disposent d’un hisseli tapu, titre de « copropriété en indivision d’une grande parcelle ne donnant ni droit de construire, ni preuve de résidence » (Ark, 2015, p34). Entre les années 1960-80, après une série de légalisation foncière et la délivrance de titres provisoires d’occupation (tapu tahsis belgesi), qui seront annulés en 1996 par la municipalité d’Istanbul pour mobiliser le hazine (Pérouse, 2004, 2008), l’État intervient dans ce marché en fournissant les infrastructures de base (routes, services et équipements). Cette politique sécurise les investissements dans le marché illégal des terres et augmente la valeur foncière (Yönder, 1987). En 1984, TOKİ est créé et la loi de reconstruction n°3194, élaborée l’année suivante, marque la fin des « petites parcelles individuelles avec bâtiment unique » pour les « parcelles uniques avec plusieurs bâtiments et unités » (Türk et Altes, 2010a). TOKİ est d’abord un fonds d’investissement qui va aider les coopératives à réaliser 1/3 des logements construits entre 1985 et 1990 grâce aux crédits à taux préférentiels que leur accordent les banques (Türk et Güven, 2008) et au foncier public des périphéries où le prix reste accessible (Texier, 2003). 

  1. TOKİ, l’outil de la financiarisation foncière

C’est à partir de 2002, avec l’arrivée du parti AKP (centre-droit) au pouvoir et la libéralisation économique, que TOKİ devient l’outil de l’action foncière, jouant à la fois un rôle de « régulateur » (il peut exproprier et préempter) et « d’investisseur » (il collabore avec le privé) (Türk et Altes, 2010b). En 2004, il devient le propriétaire officiel des 64 millions de m2 du hazine et en 2011, il peut décider des règles d’urbanisme sur son foncier, en concertation avec le Ministère de l’Urbanisme et de l’Environnement créé la même année (Pérouse, 2013 ; Palancıoğlu et Çete, 2014). Malgré les pouvoirs fonciers qui lui sont confiés, TOKİ ne parvient pas à capter les valeurs foncières pour produire du logement social (Türk et Altes, 2014) et ne régule pas le marché foncier (Sarıoğlu-Erdoğdu, 2014). TOKİ cède le hazine aux sociétés d’investissement immobilier cotées - SIIC (notamment à Emlak Konut où il est actionnaire à 50%) et aux promoteurs qui pratiquent ensemble le « partage des recettes », nouveau modèle de la maîtrise foncière (Serin, 2016). Depuis la tentative de coup d’État du 15 juillet 2016, TOKİ espère pouvoir ouvrir à l’urbanisme le foncier militaire puisqu’il est prévu de délocaliser des grandes villes les bases de l’armée. À Istanbul c’est le devenir de 22.000 ha de foncier qui est en jeu (Hervet, 2017). Même si la chambre des urbanistes d’Istanbul défend l’idée d’ouvrir ces espaces au public, la promoteur Ağaoğlu a fait connaître ses ambitions de construction auprès de TOKİ en affirmant à la presse vouloir récompenser les 239 familles qui ont perdu un proche face aux affronts des militaires soutenant le coup d’État : « donnez-moi les terrains de l’armée de Maslak et j’y implanterai 239 maisons (…). Nous nommerons cette résidence “la cité des martyres du 15 juillet” »[1]. Cependant, TOKİ n’a pas attendu l’excuse de la démilitarisation d’Istanbul pour récupérer le foncier de l’armée. Le 16 mai 2012, l’Assemblée nationale adopte la loi n°6306 sur « le renouvellement des zones à risque » (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi). Cette loi renforce le droit d’expropriation de TOKİ, tantôt sur les zones au risque sismique, tantôt sur les terrains jugés « stables », dont ceux de l’armée, pour développer la production de logement (Tarakçı et Özkan, 2015). Comme dans de nombreux pays émergents, la planification des mégaprojets de transports et d’immobiliers résidentiels valorise le foncier public et rend difficile toute tentative de régulation face aux marchés (Beuf, 2013 ; Choplin et Denis 2016). À Istanbul, le hazine circule en un bien dématérialisé et en un actif bancaire où le titre se vend et se morcelle en part par les SIIC (Denis, 2011).

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[1] « Maslak'taki askeri alanı bana verin, 239 ev dikeyim (…). Sitenin adına da '15 Temmuz Şehitler Sitesi' deriz » dans « Ağaoğlu : askeri alanları bana verin » (trad. « Ağaoğlu : donnez-moi les zones militaires », journal BİRGün, le 8/8/2016.

Lu 351 fois Dernière modification le Mardi, 04 Avril 2017 16:29
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